Ashburton Grove

출퇴근 시간에 틈틈이 읽었던 책. 제목이 참 인상깊어 선택한 책이다.

당연한 이야기겠지만, 직접 돈을 버는 법에 대한 이야기가 아닌 향후 트렌드를 다룬 책이다.

저자가 일본인이라 우리나라의 사정과 일부 맞지 않는 내용이 있지만, 생각해볼만한 시사점들을 제시해준다.

아래는 그 시사점들 및 정리내용이다.

1. 자동차산업

- 자율주행의 시대가 옴에 따라, 자동차산업은 HW에서 SW 위주로 전환될 것.

- 모빌리티 서비스의 시대가 올 것.  (카셰어링)

- 다만 직접 운전하는 재미는 포기하기 힘들 것. (VR로 대체?)

2. 인프라스트럭처

- 출산율 저하, 고령화에 따라 인프라 관리 인력이 줄어들 것 (일본도 그렇지만 우리나라도 더 심각해질 것)

- 인프라 + IT, 인프라의 수명을 증가시킬 방법이 필요

3. 에너지

- 대체 에너지 개발의 필요성 대두, IT기술을 활용한 에너지 절약 방법

4. 스마트농업

- 동남아, 아프리카 인구의 증가에 따른 식량소비량도 증가 -> 스마트 농업의 필요성 대두

(이는 우리나라의 현실에도 시사하는 바가 크다고 본다. 현재 한국 농업은 수작업으로 처리하는게 많고, 새로운 기술 도입이 느리다. 스마트팜, 도시농업 등 새로운 시도는 있으나 아직 대중화, 활성화되지는 않은 상황)

5. 아프리카의 대두

- 앙골라(원유, 다이아몬드 등의 원자재가 풍부)

- 나이지리아 (인구가 많고, 원유생산국)

- 르완다 (아프리카 내 IT 강국)

6. 베이비붐 세대의 고령화

7. 세계인구 80억 돌파

- 수자원  비즈니스의 중요성이 커질  것. (절수, 누수방지 등), 물도 투자의 대상이 될 것.

- 세계적으로 수자원이 풍부한 국가보다 풍부하지 않은 국가가 더 많다. 

8. 여성의 사회진출이 더 활발

- 보육시스템에 대한 수요가 증가(맞벌이 가구의 증가)

9. 우주산업의 시장 규모 확대

- 위성통신, 우주상황파악(우주쓰레기 관측 기술 등), 위성 리모트 센싱(위성에서 지구 사진을 찍어 분석), 농업 조언 서비스(기상정보, 대기오염정보 등을 제공), 해양 조언 서비스(최적의 해양경로 제시 등), 우주 과학 등

- 다만 우주산업은 아직 극 초창기 이므로, 리스크가 큰 부분임을 고려해야한다.

10. 인도의 발전

11. AI기술의 발전

- 범용 AI , 특화형 AI

 멘토 형님께서 선물로 보내주신 책이다.

 게으른 덕분에 받은 지 6개월이 지나서야 다 읽었지만, 정말 알찬 내용들이 많았다. 주변에서  주식을 시작하겠다. (지금 할 사람이 있을까는 논외지만) 라면 이 책을 가장 먼저 읽어보라고 권하고 싶다. 책을 읽어보며, notion에 메모했던 내용들을 옮겨보았다. 

● 프롤로그

- 주가는 인간의 심리를 반영해 탐욕과 공포의 사이클을 반복한다. 심지어 기업의 본질 가치가 거의 변하지 않는 독점사업자인 한국전력, 안정적인 내수시장을 자랑하는 농심 같은 회사도 주가가 심하게 빠지는 경우가 있다,

- 투자는 감정적으로 하면 안된다. 객관적인 장기 분석에 입각해서 해야 한다.

- 산업효과(industry effect)를 노리자, 고성장 산업 중위권 기업의 투자수익률이 사양산업의 1등 기업보다 나을 수도.

- 패밀리(family-owned business) 기업에도 주목할 필요 > 오너리스크 vs 주인의식

(월마트, 허쉬, 에스티로더, 로레알, 로슈 등)

● 1장

- 주식 투자의 출발점은 투자할 기업이 속한 산업에 대한 이해.

(투자할 기업이 영위하는 사업의 시장규모, 성장성, 성장 드라이브에 대한 이해)

- 기업의 실력도 중요하지만, 해당 업종이 얼마나 고성장을 하는가.

- 시가 총액은 시장이 평가하는 기업의 가치

(기업의 과거, 현재, 미래를 반영하며, 미래가 가장 중요한 변수이다.

 관심 있는 기업과 국내외 경쟁기업의 시가총액을 비교하는 게 중요함.)

- 주식 총 수익률(TSR) = 주가 변화율 + 배당수익률(지난 12개월간 받은 총 현금배당 / 주가)

- 영업이익 = 순수하게 영업을 통해 벌어들인 이익, 매출 - 비용

(영업이익 / 매출액 = 영업이익률)

- 경기민감주(cyclical)의 경우, 일반적인 투자 흐름과 반대로 가야 한다.

(PER이 높을 때(혹은 적자여서 PER계산이 불가능할 때) 매수, PER이 낮을 때 매도)

 -> 이 부분은 이해가 되지 않아, 공부가 필요하다.

- 금융주의 매력도는 PBR로 계산, 이익이 줄어들면 배당도 하향 조정.

(PBR이 낮다 = 주가가 저평가 or 증시가 기업의 펀더멘탈을 우려한다.)

- 은행업은 미래가 불투명, 가격 결정권도 없고(국내 은행업은 관치금융) 핀테크라는 강력한 경쟁자가 있음.

● 1장 번외 (부동산 vs 주식)

- 아파트 총 수익률 = 집값 변화율 + 임대수익률, 주식 총 수익률 = 주가 변화율 + 배당수익률

- 부동산은 최소 10년 이상 장기적인 관점에서 복리로 연 수익률을 계산한 후 주식 같은 다른 위험자산의 수익률과 비교해야 한다. 주식과 부동산은 성격이 매우 다른 자산.

- 주식은 부동산보다 총수익률이 조금 더 높지만, 변동성이 훨씬 크고 경기의 영향을 많이 받음.

- 부동산은 주식보다 리스크가 적다. 임대수익 차지하는 비중이 집값보다 크기 때문.

- 주식은 총수익률에서 안정적인 배당의 비중이 적다. 주가 상승이 훨씬 더 중요하다.

- 주거용 부동산 수익률과 주식 수익률의 상관관계는 낮으므로, 두 자산을 동시에 보유하면 리스크 축소가 가능하다.

● 2장 

- 버핏은 모르는 산업에는 절대 투자하지 않는다는 원칙을 세움

(세상에는 투자할 수 있는 좋은 기업이 많다. 굳이 잘 모르는 분야에 투자해야하는지?)

ex) 애플은 IT기업이 아니라 강력한 생태계를 구축한 컨슈머 기업으로 보고 투자

- 성공 투자의 출발점은 투자한 회사의 제품이나 서비스를 경험한 뒤, 그 기업에 관심을 가지면서 뉴스를 챙기고 경영성과를 체크해보는 습관을 만드는 것. 실생활의 경험을 응용해서 투자를 하면 재미도 있고 성공가능성이 높아지며 실수를 줄일 수 있다. -> 피터 린치와 비슷

- 주가는 기업의 펀더멘탈의 변화가 생길 때 크게 오르거나 내린다. 이를 변곡점(inflection point)라고 한다.

ex) 매년 5%씩 성장하던 기업이 15~20%씩 고성장하는 시점, 아니면 카뱅의 탄생으로 기존 은행 주가가 크게 하락 시점

- 투자의 성공 3필수요소

1. 지적 호기심

2. 섬세하게 관찰하는 능력

3. 신제품을 직접 체험하고자 하는 부지런한 자세

- 성공적인 투자를 위해서는 경제뉴스와 재무제표를 연계해 해석할 수 있는 능력이 필요

(거짓말이나 과대포장을 하는 CEO를 골라내야한다.)

- 단기간에 수배가 오를 주식은 없다. (미국 주식시장 역사에서도 1년에 몇배씩 오르는 종목은 흔치 않음)

- 회계/재무 분석에 대한 기본 개념 정립이 필요, 리스크에 대해 깊이 고민해보는 것도 중요하다.

(수배 급등해서 언론에 오르내리기 시작하면, upside보다 downside를 더 꼼꼼히 따져볼 것.)

- 시가총액이 커지면 대형주에만 투자할 수 있는 초대형 국제펀드(international funds)들이 관심을 갖는다.

(시가총액 100억달러가 그 기준)

- 현금흐름(cash flow)가 안정적으로 증가 > PER이 높아진다 -> 레벨업 단계

- 투자할 기업을 성택할 때 다음과 가은 사항을 체크해보자

1. 우수한 경영진과 인력을 보유하고 있는가?

2. 주요 제품의 시장 규모가 크고 앞으로도 성장 가능성이 높은가?

3. 경쟁력 있고 차별화되는 제품이나 서비스를 제공하는가?

4. 시장의 신뢰를 구축했는가?

- 현금배당을 재투자 -> reinvest dividends (백테스팅시 활용할 문구)

- 잦은 매매는 오히려 독, 주식 투자는 좋은 기업을 적당한 가격에 사놓은 후 기다리는 시간과의 싸움.

(좋은 기업은 계속 성장, 스스로 돈을 벌고 배당을 준다. )

- 투자는 3, 5, 10년을 바라보는 마라톤.

(주식 시세판을 멀리하고 압축 포트폴리오(?)를 장기간 유지, 인터넷 이용은 시세 확인이 아니라 관심 종목 및 경쟁사의 소속 산업에 대한 뉴스를 확인하는 용도로..)

- 주식 매수는 상장사 주인이 되는 것.

- 시가총액(현재주가 x 상장 주식 수) 파악은 필수

- 투자란 최소 1년 이상을 염두에 두고 어느 정도 예측 가능한 성과를 기대하면서 유가증권이나 부동산을 매수하는 것

(주식투자를 하려면, 시가총액이 얼마진이, 업에 대한 지식, 재무제표 및 최소 2~3년 후 전망에 대해 나름대로의 판단이 있어야한다. 그게 아니라면 투기와 같다.)

- 해당 기업이 속한 산업의 본질을 알아야 한다

ex) 호텔업 : 부동산업 / 반도체 : 경기민감업 / 항공산업 : 경기민감, 자본집약

- 경기민감산업은 부채가 많으면 안된다. 경기가 좋으면 반짝 이익을 내지만, 안좋으면 파산위험성이 큼

- 투자를 고려하는 기업이 속한 업종이 지난 5 ~ 10년간 어느 정도 성장했고 이익률 추세는 어떤지 알아야한다.

(성장하는 산업에 속한 평균정도의 회사가 사양산업에 속한 상위기업보다 경영 성과 측면에서 더 낫다.)

- 기업이익은 경제보다 부침이 더 심하다.

- 미국증시의 흐름은 S&P 500, 세계 증시의 흐름은 MSCI 지수로 확인 -> 업종별 주가수익률 확인 가능

(특히나 ACWI(All Country World Index)지수가 세계 증시 흐름을 가장 잘 반영)

- 소비재의 종류는 2가지로 나뉨

1. 경기 관련 소비재(consumer discretionary) : 백화점/명품/여행/레스토랑/자동차 등  ->성장성, 리스크
2. 필수 소비재(consumer staples) : 생필품 중심 -> 안정성, 리스크 x

● 3장 

- 실수 없이 성공적인 투자를 하려면, 최소 과거 10년치의 경영성과와 주가를 연결해 살펴보는 습관이 중요하다. → 주가에는 금년과 내년에 대한 전망뿐 아니라, 더 나아가 수십 년 후의 장기 성장성도 반영된다

- 성공 투자의 핵심은 검증된 우량주가 시장 패닉으로 급락할 때, 저점 매수해 장기 보유하는 것.

- 주식시장은 단기적인 심리가 지배하기 때문에, 시장 패닉은 1~2년에 최소한 한 번은 오고, 이 때 개별 주가는 30% 이상 하락하기도 한다.

- 성공하는 투자는 얼마나 정보를 빨리 얻느냐보다 핵심 이슈에 대해 깊이 생각하는 능력에 달렸다.

- 장기투자의 대표주자인 베일리 기포드는 10년이상 보유

→ 분기, 연간 실적은 무의미한 잡음으로 본다. 아래 3가지 원칙을 달성하는 걸 목표로 봄

1.시장의 확장성 : 시장 규모가 수십배, 수백배로 커질 수 있을 것.

ex) 전기차, 전자상거래, 클라우드, 파킨슨병 치료

2. 강력한 해자를 가진 비즈니스 모델 : 기존 비즈니스 방식과 다르고, 압도적 경쟁 우위를 바탕으로 높은 시장 점유율을 유지할 것.

ex) 구글 검색엔진, 테슬라 전기차, 아마존 AWS, 알리바바 플랫폼

3. 뛰어난 리더십 및 기업문화 : 창업가 정신이 넘치는 기업문화, 탁월한 경영진/대주주가 지분을 많이 소유해 소수 주주와 같은 배를 탄 일체감이 있을 것.

ex) 아마존, 테슬라

위 내용은 버핏의 투자원칙 4가지와 일맥상통

1. 우리가 회사의 제품,서비스를 이해할 수 있어야.
2. 확실한 경쟁력을 기반으로 하고 지속 가능한 비즈니스 모델을 가져야 한다.
3. 탁월한 능력과 도덕성을 갖춘 경영진이 회사를 이끌어야 한다.
4. 위 3가지 해당하는 훌륭한 기업을 과도하지 않는 적정한 주가에 매입할 수 있어야 한다.

• 베일리 기포드는 성장투 투자, 버핏은 가치 투자. 둘 다 장기적인 성장성과 비즈니스 모델의 경쟁력 절대적 우월성을 중시.

- 저자가 추천하는 종목 : 아마존 / 코스트코 

- 주가를 결정짓는 요소는 다양하지만, 아래 크게 5가지로 요약 및 정리해볼 수 있다.

1. 이익성장률

가장 중요한게 성장성. 주가는 기업 이익을 따라 간다.

PER(현재주가/1년 후 예상되는 주당순이익(PES), 시가총액/순이익) 을 생각하면 됨.

PER은 나에게 돌아오는 이익(주당 순이익)의 몇 배수에 주가가 거래되는지 보여주는 개념.

장기성장성이 높다면 PER가 높고, 장기성장성이 낮다면 PER가 낮다.

1년치 수익 전망만 가지고 주가를 예측하는 것은 위험함. 장기성장성을 봐야한다. yahoo finance analysis에서 5년 예상 주당이익성장률 확인 가능함.

시장이 기업의 가치를 재발견했을때, PER가 level up

결국 확장성이 큰 기업을 보려면, 1~2년 이후 이익전망을 보면 안됨.

2. 배당과 자사주

자사주 소각은 배당이상의 효과를 누릴 수도 있다.

배당 대신 기회가 있는 분야에 설비투자, R&D, M&A에 집중할 수도 → 고성장 기업

반면 성장이 정체됬거나 역성장 중인 은행,통신,철강,석유/정유, 담배등의 구 경제기업은 배당 위주

배당수익률이 높더라도 향 후 배당이 최소한 감소하지 않을 기업을 골라야 함.

배당귀족주(dividend aristocrat) : 25년 이상 매년 현금배당을 늘려온 기업들

배당황제주(dividend king) : 50년 이상 매년 배당을 늘린 기업

• 애플은 이익증가율이 주가를 견인해야하는 상황. 자사주 매입소각도 하고 주주친화적이긴하지만 시가총액이 너무 크므로, 자사주 매입소각 자체가 주식 수급, 펀더멘탈에 미치는 영향은 적음.
• ‘애플카’와 같은 추가적인 모먼텀이 없다면 추가 상승은 어려울 수도? 

3. 자본구조(특히 빚이 많은 경우)

빚이 많은 기업은 특히 재무구조에 대한 이해가 필수

차입금(interest bearing debt)란 부채 중 은행 차입, 회사채 등 이자가 발생하는 채무

미장에서는 부채비율(부채/자본)이 아니라 차입금비율(차입금/자본)으로 재무건전성을 따짐

상각전영업이익(EBITDA) : 이자비용, 세금, 감가상각 비용을 빼기 전 순이익을 의미. 실제 현금 창출력을 나타내는 지표

자기주식의 기업가치 배수(EV/EBITDA) : EV는 기업의 시장가격, EBITDA는 기업이 벌어들인 이익 → 2라면 2년동안 벌어서 기업을 살 수 있다.

각 업권별로 EV/EBITDA가 얼마인지 파악이 중요.

(Ex 건설장비업체는 7정도)

*지주사는(지배구조 등 여러 요소가 영향을 미치나) 보통 해당 국가의 기업소득세율에 추가로 10%정도 discount되서 거래되는게 맞음.

ROE(자기자본이익율, 내 돈(자기자본)으로 대비 순이익이 얼마인가?) → 10%넘으면 괜찮은 회사, 15%를 꾸준히 넘으면 우량기업

다만 ROE는 레버리지를 올리면 ROE가 좋아지므로 ROA(총 자산 이익률)도 봐야한다.

4. 금리

금리는 주가와 반대로 가지만, 경기가 빠르게 회복 조짐을 보이면 금리와 주가는 동반상승을 하기도.

5. 거버넌스

거버넌스란 주주와 다양한 이해관계자들이 기업이익 극대화라는 장기적인 공동 목표를 위해 책임 있게 함께 노력하는 것이다. 기업가치를 높이기 위해 힘쓰는 것.

(배당확대, 자사주매입소각, 유휴자산매각, 지배구조 개선 등의 활동)

• 자본집약적인 산업은 이익이 경기에 매우 민감하고(cyclical) 예측도 어렵다.
• 애플과 같은 자산 경량 모델(asset-light model)이 선호

- 한국은행, IMF가 경제전망을 바꾸는 시점은 금융시장에 이미 펀더멘탈의 변화가 반영된 이후라 시장의 기대감을 확인하는 정도의 의미 뿐임.

(헤지펀드매니저 > 뮤추얼펀드 > 연기금매니저 순으로 주가에 민감하고 방향성을 잘 맞춤.)

- 한국은행이나 imf에서 경제 전망을 바꾸는 시점은 이미 금융시장에서 펀더멘탈 변화가 반영된 이후라, 시장의 기대감을 확인하는 정도.

- 재무구조가 튼튼한 기업은 의외의 변수가 생겨도 주가하락폭이 적다

→ 대차대조표가 중요

리스크 관리 원칙 5가지

1. 아무리 안전한 주식도 리스크는 있다.
2. 펀더멘털은 직접 확인
3. 주가의 상승요인과 하락요인을 비교하는 습관을 가진다.
4. 항상 내가 생각 못한 변수가 있을지 확인
5. 거버넌스, 경영전략, 회계투명성, 수익 전망, 산업 사이클 등의 리스크 사항을 계속 체크

- 같은 기업이나 유사 기업에 반복 투자시, 이해도가 높아지는게 아니라 손실 확률을 과소평가 할 수도

- 한국의 darts 처럼 미국에는 10-K가 있음

(10-K는 각 기업별 ir 홈페이지에서 확인 가능하며, risk-factors를 주로 살펴볼 것.)

- 21세기는 자산, 매출 기준으로 덩치가 큰 회사가 아닌 사람, 지식, 기술, 데이터를 가진 똑똑한 회사가 시장을 지배한다.

- PBR = 시가총액/자본총계 → 회사의 미래를 바라보는 시각의 지표.

(빅테크 평균 13)

- 무형자산(브랜드, 고객관계, 리더십, R&D능력, 거버넌스 등)은 재무제표에 잡히지 않음.

(대차대조표 무용론까지 나오는 상황.)

주가프리미엄을 누리는 기업의 특징

1. 그동안 고성장을 했고 앞으로도 고성장을 유지할 것으로 예상, PBR등의 주가 수준이 높다.
2. 이익률이 높다. (이익 배당, 자사주 매입 소각을 할 수 있고 R&D 투자도 가능)
3. 뛰어난 브랜드, 충성스런 고객, 카리스마와 비전을 가진 우수한 지도자, R&D 인력 등 무형자산이 풍부
4. 거버넌스가 우수해 시장의 신뢰를 받고 그 결과 주가가 안정적

● 4장 

- 우리같은 소수주주와 대주주, CEO의 목표가 같은게 제일 좋음.

→ 이해관계가 상충되는 경우가 대다수

- 투명하게 경영되는 패밀리기업도 하나의 정답(가족기업)

→ 장기적인 목표와 단기적인 실천력이 결합되고 균형을 이룰 때, 기업의 성과는 좋아짐.

(월마트, 에스티로더, 허쉬, 로레알, 로슈 , LVMH)

- 패밀리기업의 약점은 가족의 경영권 승계

→ 롯데, 한진, 금호의 케이스를 살펴보면 됨.

→ 거버넌스(기업과 주주의 이익을 가장 우선시하고 함께 지속적인 성장을 추구)가 중요.

- 매년 가을 발표하는 인터브랜드의 ‘베스트 글로벌 브랜드’를 참고

→ 시장보다 뛰어난 주가성과를 거둔 이력이 많음.

→ 다만 브랜드가치는 B2B보다는 B2C가 더 고평가

- 대규모 R&D로 진입장벽을 쌓는 기업

→ 경쟁이 아닌 독점 기업을 찾을 것 (구글, 검색엔진을 독점)

→ R&D 투자가 많은 기업을 찾자

● 5장 

- 화려한 사옥을 짓는 기업

기업 가치 제고에 힘써야하나, 본업과 무관한 사옥, 부동산, 호텔, 골프장을 매수하면 기업이 망가짐.

특히나 오너 개인이 소유한 빌딩에 들어가면 최악

(아모레퍼시픽, GBC를 계획중인 현대차)

- 빚이 많은 기업

특히나 유상증자는 주주가치를 희석시킨다,

(대한항공, 아시아나항공 등)

- 내수시장에서 장사하는 기업

한국의 인구는 줄고 , 내수시장의 파이는 점차 줄어들고 있음.

- 디지털 전환에 실패한 기업

롯데쇼핑의 사례가 실패 사례.

월마트는 전환 성공 사례 (온라인유통업이 아마존 다음)

- 정부의 간섭을 받는 기업

중국 4대 은행의 경우, 배당수익률 6~8%, PER도 4~5 정도되지만 인기가 없음.

특히나 금융주식의 경우 PBR로 평가 (순자산가치 대비 몇 배에 거래되는가)

한국 금융주도 관치 금융이므로 평가가 좋을 수가 없음.

전력, 통신, 금융, 담배, 카지노 등은 규제산업, 국내는 유통업도 규제산업에 속함

 
올해 1월, 생애 첫 집을 사고 10개월이 지났다.  더 잊기 전에, 여러 생각들을 정리해본다.
 
집을 구하고자 했을 때, 우선 순위는 직주근접이었다. 실거주할 집이었으니 원하는 조건은 아래와 같았다.
 
- 각각 직장이 일산과 명동이므로 그 사이에 위치해야함.
- 4억을 넘지 않을 것
- 지하철이 도보 15분 내외
- 300세대 이상의 아파트 
- 18평 이상
 
위 조건을 만족시키는 집들을 찾아보니,

확실히, 갈 수 있는 동네가 확 줄어든다. 그래도 나름 조건을 만족시키는 동네들은 아래와 같았다.
 
일산1~2동 : 뭔가 정돈되지 않은 느낌, 같이 가신 분이 단칼에 거절.
중산1동 : 일산역과도 거리가 있음. 내가 가진 예산으로는 중산1동 끝이라 더더욱 멂.
화정동 달빛마을 : 화정역과 원당역 애매한 사이,  동네는 조용함. 구조는 라이프 아파트가 조금 더 나은 듯
행신동 소만마을 : 평수가 20평이 안됨, 3호선과의 거리가 멂.
 
그나마 느낌이 좋았던 달빛마을을 선택했다.
 
* 부동산 거래시 아쉬웠던 점
- 상승기 막바지에 샀기에, 중개사의 흔한 멘트 '여기 보려는 사람 많아요' 라는 멘트에 조금 다급해짐.
  (사실, 비슷한 매물들은 많았음. 실거래가 찍히는 주기나 매물이 사라지는 속도를 체크해봤다면 더더욱이 속지 않았을 것)
- 계약서 작성시에 복비를 조금이라도 더 깎았어야 했음.
  (10만원만 깎아달라고 했더라면, 옷이라도 없어보이게 입고 가서 구질구질하게 네고했어야 하는 생각이 듦)
- 구축이기에 들어가기전, 일부 수리 혹은 리모델링이 필요했다. 차라리 상태가 안좋았던 매물(비교적 저렴)을 더 네고해서 샀으면 어땠을까 하는 생각이 듦.
 
* 인테리어 선택 후기
- 인테리어는 여러 매장을 둘러보았는데,  가격이 참 천차만별 (20평, 부분수리시 1500 ~ 2000 사이)
- 초반 견적은 믿을게 못됨, 실측 후 견적이 그나마 제일 가격에 부합.
- 중간 가격대를 제시한 한샘을 선택했는데 (사실 한샘대리점이지 한샘직영은 아니다.) 비교적 만족스러웠음.
 (특히나 한샘 바스는 너무너무 만족스럽다. 이사갈 집에서도 한샘 바스는 고려할 생각) 
- 샤시는 비싸지만 할 가치가 있음. 비록 커튼과 블라인드로 가리고 있지만 '인테리어 했어' 라고 티를 내려면 샤시를 해야한다. (샤시를 하고 안하고 집 첫 인상은 너무 차이가 크다.)
 
* 투자 측면에서 살펴본 후기
  실거주지만, 투자 측면을 살펴보지 않을 수 없다. (자산에서 가장 큰 부분을 차지하고  여기서 평생 살 건 아니니깐!)
 - 지은지 25년이 넘은 아파트지만 재건축, 리모델링 이슈는 전혀 없는 아파트다. 주민 구성원 특성상 분담금을 내기도 어려울 뿐더러, 다른 1기 신도시도 아직 리모델링, 재건축이 된 곳이 거의 없는데 여기까지 순서가 오기도 쉽진 않다.
 - 올해 1월에 산 가격에 비해 호가는 3~5천정도 내려갔다. 달빛마을만 내려갔다면 문제가 있겠지만, 하락기이도 하고 매수전 살펴본 일산1~2동, 중산1동, 행신동들도 비슷한 하락가를 맞이하고 있으니 전반적인 부동산 경기 침체로 봐야할 듯 싶다. (이 부분은 1년 뒤, 한번 더 살펴보도록 해야겠다. 같은 실수를 반복하지 않으려면) 
 
* 종합 후기
- 작년 상승기까지 '실거주 1채는 진리' 라는 말이 유행을 했었다. 이 말은 옳다. 단 전제조건이 있다. 보금자리나 디딤돌과 같은 정부정책자금을 받았을 때 or 갈아타기가 가능한 소득 수준이 될 때
  나의 경우에도, 보금자리로 고정금리를 받았기에 비교적 이자 부담이 적고 추후 갈아탈 계획이 있으므로 어느 정도의 하락장은 좋은 기회가 될 수도 있을 것 같다. (라고 정신승리를 해본다.)

  - 그래도 좋든 싫든 내 첫 집이고, 인테리어부터 어느 하나 내 손을 거치지 않은 게 없는 집이기에 마음이 간다. 
 
* 번외 (고양시에 살아보고 있는 후기)
 
먼저 지극히 개인적인 생각임을 밝혀둔다.
고양시 외곽인 화정지구이지만 살기는 좋다. 조용하고, 조금만 걸어서 내려가면 어지간한 프랜차이즈나 병원, 마트는 모두 있다.  
학군과 교통은 잘 모르겠다. (요것까지 좋았다면 가격에 반영이 됬겠지..)
여기서 교통이란, 서울 특정 지역 (3대 도심 말고도)에 얼마나 편하게 갈 수 있는지를 의미한다.

고양에서 일산을 가려면 광역버스 혹은 3호선을 타야한다. 
(배차간격을 생각하면 경의중앙선은 없다고 생각하는게 편하다.)
3호선도 을지로3가까지는 가야 2호선을 만날 수 있기에, 지하철로 서울 다른 곳을 가기도 편하지는 않음.
자차를 이용한다면,  자유로 혹은 은평구를 거쳐 가야하는데 매번 미어터진다. 
 
이러한 교통 문제가 있기에, 다른 1기 신도시들이 가격이 상승했을 때 고양, 일산은 제자리 걸음을 하지 않았나 싶다.
(고양 일산 쪽에 판교와 같은 일자리가 없어서 그럴 수도..)

+ 20230306 추가

고양 주변은 빈 택지들이 참 많다. (대곡주변, 창릉신도시 등등)
여타 다른 1기 신도시들과 다른 부분.
강남접근성 이외에도 이러한 요소들이 집값 상승을 제한하는 요인이 되지 않을까 싶다.